住宅ローン備忘録。

ネット銀行ではPAYPAY銀行、auじぶん銀行、ソニー銀行の3つ。
どの銀行においても仮審査はすぐにOKの結果が出ました。
5/22(土)に不動産の売買契約を締結して書類が揃ったので3銀行に一斉に本審査申し込み。
6月中が引き渡し(融資実行日)の予定だったのでそこに間に合う事が大事です。

PAYPAY銀行に関しては2営業日程で審査結果が出て融資NGとの事。
個人の信用については勤続年数、年収共に問題なさそうですが、ネット銀行は都市型で地方の安い物件は手間の割に利益が少ないのでそもそも取り扱わないというスタンスもあるようです。
ネット銀行では融資手数料が融資額の2.2％と定めているので、1000万円程度貸し出しても手間がかかるだけなのかもしれません。都内だと中古でも3000万円位からの相場感になるので。
とは言えすぐに結果を貰えたのは判断するうえでありがたいところでした。

残りは2つ。
ソニー銀行は必要書類をすべて提出してから7日〜10日とホームページにありました。
この情報通りであれば問題ないのですが確認の為、本審査申し込みをした上で電話で改めて聞いてみると申し込み殺到中でなかなか本審査自体に入れないとの事。
仮に審査に通っても6月末の融資実行に間に合わない見込みでした。
それでは意味ないので、本審査を取り下げ。

そして残る1つ。
auじぶん銀行はホームページによると本審査申込み〜本審査終了までおよそ数日。
なので理論上は6/4には結果が出るスケジュール感ですが、こちらも電話で確認を取るとなかなか進行状況が厳しく17日に審査結果⇒25日に決済は可能そうな見込みとの事。

ここで問題が17日にNGが出た場合他行に乗り換える時間はなくなります。
不動産屋に事情を話すと、あまり良い顔されなかったが埼信で本申込みをしといてよいと話を通してくれました。
なので高坂の住宅ローンセンターでサクッと本申し込み。
地銀は落ちることは少なく、埼信は本審査申込みから結果までの審査がかなり早いそうです。
金利も変動で0.625%で思ったより安いのでこんなに楽なら初めから地銀にすれば良かったです。
ネット銀行は審査に時間がかかり過ぎるのでそのリカバリーに奔走させられます。

結局のところ、程なくしてauじぶん銀行の結果が6/10にOKでました。
そのまま手続きに入り翌週には
・転出届(川島町役場)
印鑑登録の抹消
・転入届(東松山市役所)
印鑑証明書2通
住民票3通
・司法書士手続き(抵当権)
・火災保険契約進行
と一気にすすめました。

じぶん銀行の司法書士は抵当権関連だけの手続きを行い、不動産移転関連はまた別になるそうでした。

3月頭に川越木野目の住宅展示場を見に行ったのが最初。
コスト重視のマイナーなハウスメーカーが集まった展示場です。

その後は埼玉でも地元界隈のローコスト住宅のハウスメーカなど回りましたが2ヵ月ちょっとで今回の中古住宅の購入申し込みに至りました。

とりあず見に行ったハウスメーカー。
オープンハウスを見た感じではどこもローコスト住宅とは言うものの安っぽくは見えず、間取りも注文でカスタマイズ可能。
高断熱高気密、耐震性能などを謳っていて安かろう悪かろうには見えない印象でした。

■■■ローコスト住宅メーカー■■■
・株式会社 アットナチュレ
⇒1650万円(総額)
ゼロキューブのフランチャイズ。シンプルな家。大分から資材を送ってくるので工期がかかる。吹抜けと大きな窓がウリ。

・株式会社東上不動産(ファミリーホーム)　http://familyhome-tojo.com/
⇒1467万円～(総額)
家は悪く無さそう。総額表示が良い。難有の土地の見積もり出してくれて対応は良かった。

・サンアイホーム　https://www.suni-home.co.jp/
⇒1500万円～(総額)
営業の雰囲気良い。色々と相談にのってもらった。不動産、中古、建売も扱う。意外と安い。東松山で戸建て建築数NO1。上物2000万円程度で他ローコスト住宅より若干良い模様。
上物を建てるならここでお願いしたい。

・伊田テクノス株式会社(ハッピーホーム)　https://happy-jutaku.com/
⇒1500万円～(総額)
建築士同席と坪内での自由設計が強み。坪で費用が決まっている。

・タマホーム
⇒性能は良い模様。高気密高断熱。長期優良住宅。壁も30年塗り替えいらないとの事。屋根瓦もノーメンテ。意外と安くはない？規格住宅なら安い？坪で費用が決まっている。上物2000万円か。

・比較サイト
https://ouchi-shiawase.jp/lowcost-saitama/
https://my-best.com/10671
⇒ローコスト住宅メーカーでも、断熱等性能等級4、モノコック工法（パネル工法）、通気工法の3つをクリアしている会社を選んでください。
■■■■■■

土地を探す条件は以下。
■■■物件条件■■■
必須：
・駐車場2台
・東上線、坂戸～森林公園駅間(高坂が理想)
・ハザードマップの水没しないエリア

分岐パターン1：
・駅徒歩圏(30分まで)
・35坪でも良い

分岐パターン2：
・駅徒歩圏外
・50坪以上

・ハザードマップ

■■■■■■
第一候補は実家から近いし最寄り駅の高坂だが、川島なのに市街化区域在住の自分は購入できない市街化調整区域(調整34条第12号)が多くなかなか土地が見つかりません。
あってもなかなか高い。
吉見町はハザードかからず、調整区域でも購入可能な土地(34条第11号)が40坪200万円くらいで買えてしまいますが、見に行くと起伏が激しく買い物などが不便で長く暮らすにはしんどいし、廃車が転がってる土地もあり治安もやや怪しいなとの印象でした。
やはりあまりにも土地が安い地域は所得水準もそれなりになるのでそういった雰囲気になはってしまうのかもしれません。
かなり土地も探してたどり着いたのは東松山。
高坂と1駅しか変わらないし、特急やTJライナーも止まるので都合は良いし、駅周辺はむしろ栄えていて利便性も高いです。
土地単価は徒歩20分で坪20万円位です。
元々土地を探していてたどり着いたのが今回の物件でした。

土曜:
中古物件の売買契約です。
当初は新築建売やローコスト住宅の注文住宅で考えてましたが、なかなか良い土地が見つからないのと3000万円の住宅ローンはややリスキーだなと思い、手ごろな中古になりました。
ちょうどリセールバリューが高い中古が出てきたのでよかったです。
40坪でこのあたりの実勢価格は坪20万円。
南道路なので21万円として土地の価値が840万円程度の見込みです。
故に上物はおまけ程度の感覚。
とは言え築30年は実家と同じ程度の年式。
それでも実家より全然きれいでまだまだ住める状態でした。
1回内見して、壁のヒビ割れだけは気になったので外壁補修＆塗装分として80万円の値引き交渉し購入申し込み。

先方OKでたのでトントン拍子に進み、10時から松堀不動産で売買契約に至りました。
事前説明と契約書などの読み合わせと契約で2時間半かかりました。
物件金額は80万円値引きの1000万円。
手付金はとりあえず50万円です。
これにて正式に契約となりました。
売主さんご夫婦は良さそうな人で、ご近所も問題のある人はいないとの事でした。
売主さんは高坂に家を建てたそうで、不要になった30インチのテレビとテレビボードも頂けるとの事で貰っておきました。

資料が揃ったので帰ってからは急ぎネット銀行のローン本審査へ。
PAYPAY銀行、auじぶん銀行、ソニー銀行の3つです。
一度資料を作ってしまえば提出する資料はほぼ同じものなので楽ですが、それでも3時間かかりました。
あとは審査結果を待つのみです。
NGが出た場合に地銀ローンに急ぎ切り替えるのでそこが急ぎになりそうですが、ローンが順調に行けば6月末の引き渡しです。

元々は現金一括で考えていたものの、よくよく考えると超低金利時代なので住宅ローンは利用した方が得策だなと考えに至りました。
1000万円を当初20年の金利1％だとトータル利息は180万円程度。
年間利息5万円程度です。
仮に1000万円を投資に回したとして手堅く利回り3％と考えても30万円。
35年運用したら1050万円になります。
借入して投資運用した方が資金効率が高い事に気づきました。

そんなんでとりあえず審査結果待ちです。